Affitti dovuti anche durante il Lockdown COVID-19

Il Tribunale distrettuale di Zurigo ha – per quanto a conoscenza degli autori del presente contributo – reso la prima decisione relativa al quesito circa la debenza del canone di locazione per i periodi di chiusura ufficiale degli esercizi commerciali o per altre restrizioni (p. es. limitazione del numero massimo di clienti nei locali commerciali) durante la pandemia di COVID-19 (di seguito, "provvedimenti COVID-19") (MJ210008; ZMP 2021 No. 10). Nel caso di specie, un soggetto, locatore di locali commerciali, ha convenuto il locatario per il mancato pagamento, totale o parziale, dei canoni relativi a diversi mesi del 2020 e del 2021, da quegli giustificato sulla base dei provvedimenti assunti dall'autorità.

Le parti contrapposte nel giudizio hanno sollevato gli argomenti che ricorrono sovente in questo contesto e, dopo averli considerati, la corte ha concluso che il canone di locazione fosse dovuto anche per la durata dei provvedimenti COVID-19.

Nel dettaglio:

1. In primo luogo, è necessario analizzare il contratto di locazione e verificare se vi fosse inclusa una specifica previsione riguardo al sostenimento del rischio in caso di chiusure ufficiali. Nel caso di specie, tuttavia, il contratto non conteneva – come accade per la maggior parte dei contratti di locazione – alcuna disposizione al riguardo. A giudizio degli autori, in futuro è opportuno che una clausola espressa a tale riguardo sia negoziata dalle parti, ai fini di chiarezza in situazioni di questo genere.
2. Impossibilità sopravvenuta (art. 119 CO), ossia, l'adempimento delle obbligazioni del locatore è divenuto impossibile per circostanze a lui non imputabili: se ricorre un caso di impossibilità sopravvenuta in difetto di colpa del debitore, questi non sarà più obbligato all'adempimento. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, comunque, talune circostanze si qualificano come impossibilità sopravvenuta se è certo che esse perdureranno sino al termine del contratto o almeno per un periodo di tempo di durata imprevedibile. Questo requisito non è tuttavia adempiuto, sin dall'inizio, nel caso dei provvedimenti COVID-19, poiché essi sono durati solo alcune settimane in ciascun caso e la loro discontinuità era comunque prevedibile sin dalla loro entrata in vigore.
3. Impossibilità parziale, ossia un'impossibilità sopravvenuta che, tuttavia, riguarda solo una parte della prestazione del debitore; ad esempio, il locatore può utilizzare solo parzialmente l'oggetto locato (tale nozione è accolta solo da una parte della dottrina). A questo riguardo, è necessaria una distinzione tra l'impossibilità di raggiungere un certo scopo (ossia, un risultato da raggiungere nell'ambito di una certa obbligazione contrattuale, che è parte della prestazione dovuta, non può più essere raggiunto) e la mera impossibilità di utilizzo (ossia, il debitore non può – o non può più – utilizzare l'oggetto locato per un certo scopo, tuttavia tale scopo non costituisce un elemento della prestazione dovuta). Conseguentemente, è necessario esaminare, attraverso l'interpretazione del contratto, se il locatore, in aggiunta all'obbligazione di messa a disposizione dell'ente locato, si è anche assunto la responsabilità di consentire al locatario di utilizzarlo in vista di un certo scopo. Nel caso oggetto del giudizio in discorso, il giudice ha concluso che i provvedimenti COVID-19 costituiscono fattispecie di mera impossibilità di utilizzo, poiché il locatore non si era assunto alcuna obbligazione circa uno specifico utilizzo e pertanto non si versava in una fattispecie di impossibilità parziale.
4. Vizio della cosa locata, ossia – a causa dei provvedimenti COVID-19 - l'oggetto locato, quale ad esempio un negozio o un ristorante, non è più adatto all'utilizzo pattuito nel contratto, poiché non può essere più utilizzato in conformità con lo scopo del contratto a causa del limitato o impossibile accesso del pubblico: secondo la sentenza in commento e la dottrina maggioritaria, le qualità pattuite dell'oggetto locato includono unicamente caratteristiche oggettive, non anche funzionali. Salvo che non vi sia uno speciale accordo tra le parti a tale riguardo, l'aspetto funzionale ricade nella sfera del rischio del locatario. Altrimenti, il locatore sarebbe chiamato a partecipare al rischio d'impresa del locatario, ciò che eccede il contenuto di un usuale contratto di locazione (commerciale). Le chiusure ufficiali e le restrizioni durante la pandemia COVID-19, pertanto, non costituiscono un difetto dell'oggetto locato e, per converso, esso era conforme alle pattuizioni contrattuali, poiché i provvedimenti COVID-19 non influiscono sull'oggetto locato, ma unicamente sulla funzionalità di esso.
5. Clausula rebus sic stantibus, rimedio giudiziale di un contratto nel caso di mutamento delle circostanze: a tale rimedio si può ricorrere qualora le circostanze alle quali un contratto è stato concluso siano mutate in maniera imprevidibile ed inevitabile determinando un una grave sproporzione tra le prestazioni dovute dalle parti, in modo che l'esecuzione del contratto non possa avvenire senza riserve. In concreto, l'onere della prova incombe sul locatario. Poiché, nel caso di specie, il locatario aveva rifiutato di fornire dettagliate prove dell'asserito calo delle vendite, opponendo il segreto commerciale e la protezione dei dati personali, il Tribunale non ha analizzato la questione nel dettaglio. Tuttavia, può desumersi dal commento del giudice che i provvedimenti COVID-19 difettavano, probabilmente, di un'intensità tale da giustificare un così incisivo intervento del giudice nella relazione contrattuale.

In conclusione, deve notarsi che, secondo l'interpretazione qui espressa, né il locatario né il locatore possono trarre validi argomenti a proprio favore dal fatto che la Legge sulle pigioni commerciali COVID-19 sia stata rigettata dal Parlamento. Come è ben noto, parte del Parlamento intendeva intervenire retroattivamente negli accordi tra le parti per via legislativa e così modificare, dopo una certa circostanza, gli accordi contrattuali tra esse intervenuti. Un tale intervento avrebbe palesemente contraddetto i fondamentali principi di autonomia delle parti nonché il principio pacta sunt servanda (ossia, gli accordi devono essere rispettati) e sarebbe stato dunque contrario all'ordinamento. È stato grazie alla maggioranza del Parlamento che si è infine riconosciuto che la legge non può disciplinare casi individuali e che tali questioni non possono essere rimesse ai tribunali, i quali decidono sulla base dei principi di legge applicabili. Comunque, né i locatori né i locatari possono trarre alcunché in proprio favore dal fallimento di un progetto legislativo che risultava contrario all'ordinamento e ispirato a motivazioni schiettamente politiche.

Deve essere infine anche notato che la sentenza in discorso non è ancora cresciuta in giudicato e che dunque il tema controverso potrà essere valutato in maniera differente nei successivi gradi. Non si puo' nemmeno escludere che i tribunali di altri Cantoni pervengano a differenti conclusioni. D'altronde, la ben redatta e solidamente motivata sentenza in commento appare convincente sotto molteplici aspetti. In ogni caso, è da augurarsi che queste fattispecie siano presto oggetto del giudizio del Tribunale federale, affinché la certezza del diritto possa prevalere.