Il valore dei beni immobili - alcune considerazioni legali

In una recente sentenza del Tribunale federale (4A_633/2016 del 6 settembre 2017), il ricorrente ha affermato che il gestore di un fondo di investimento immobiliare aveva sottovalutato gli immobili di tale fondo e che, pertanto, al momento del riscatto dei certificati di quota, l'investitore non avrebbe ricevuto l'intera quota del valore di mercato effettivo del patrimonio del fondo. Egli ha inoltre sostenuto che, a causa della sottovalutazione degli attivi del fondo, i prezzi di emissione erano troppo bassi al momento dell'emissione di nuove azioni e che pertanto gli azionisti precedenti risultavano diluiti.

Poiché i fatti oggetto della decisione in esame sono avvenuti tra il 1978 e il 1989, è stata applicata la legge federale sui fondi d'investimento, che nel frattempo è stata abrogata. Tuttavia queste considerazioni possono trovare applicazione nell'attuale situazione giuridica.

In questo caso trovano applicazione la Legge federale sugli investimenti collettivi di capitale ("LICol"), l'Ordinanza sui fondi associati ("LICol") e la Direttiva sui fondi immobiliari del 2 aprile 2008 dell'Associazione svizzera dei fondi e delle gestioni patrimoniali ("Direttiva sui fondi immobiliari - CFAMA"). Di conseguenza, in assenza di un prezzo di mercato corrente, il valore di mercato è definito come il prezzo che potrebbe essere ottenuto se fosse venduto con diligenza al momento della valutazione" (art. 88 cpv. 2 LICol).

Secondo una giurisprudenza costante del Tribunale federale per un immobile non esiste un valore di mercato oggettivamente corretto (4A_202/2014 E. 5). Questo deve essere approvato: anche in un attento processo di vendita non è certo che il valore "oggettivamente corretto" sarà ottenuto, perché l'acquirente potrebbe aver pagato un prezzo d’affezione o perché fattori indipendenti dalla proprietà stessa hanno portato al fatto che l'acquirente "corretto" non poteva o non voleva concludere il contratto.

Di conseguenza, nella decisione succitata, il Tribunale federale conclude che non è il risultato, vale a dire il valore di valutazione finale dell'immobile, bensì la via da seguire a determinarlo. L'investitore ha diritto a che la direzione del fondo effettui una corretta valutazione del valore di mercato, ma non è responsabile del fatto che tale valutazione sia obiettivamente corretta. Per la corretta procedura si può fare riferimento in primo luogo alla Direttiva sui Fondi Immobiliari SFAMA, in cui vengono descritti in dettaglio i metodi e le procedure consentite. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il risultato di una stima del valore di mercato non può essere valutato come corretto o errato in base a criteri oggettivi e le oscillazioni nella stima dell'ordine del +/- 10 % consueto nel settore possono essere tollerate senza che sia possibile una valutazione errata.