Trasferimento del contratto di locazione in caso di cambiamento di proprietà anche prima dell'inizio della locazione (art. 261 CO)

Questa disposizione è generalmente indiscussa nella pratica, poiché gli interessi delle parti coinvolte sono allineati: l'investitore vorrebbe acquistare un immobile il più possibile locato ed il conduttore vorrebbe continuare ad utilizzare i locali locati indipendentemente dalla persona del proprietario, anche dopo un trasferimento di proprietà.

Finora esisteva una controversia dottrinale sull'applicabilità di questa prescrizione legale anche nel caso in cui il contratto di locazione fosse già stato concluso, ma la sua decorrenza non ancora iniziata ed il conduttore non si fosse ancora trasferito nella proprietà locata. La questione è stata risolta dal Tribunale federale con la decisione TF 4A_393/2018 del 20 febbraio 2019, che conferma la decisione del Tribunale commerciale di Zurigo HG16008080-O del 15 maggio 2018 (Altenburger Ltd legal + tax ha agito quale rappresentante di una delle parti nella vertenza). La Suprema Corte ha ritenuto che, sulla base della formulazione dell'art. 261 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO), non è necessario che il contratto di locazione abbia avuto inizio e che dunque la conclusione del contratto di locazione sia sufficiente per il trasferimento del contratto di locazione ad un nuovo proprietario.

Questa è certamente una buona notizia per gli inquilini che hanno già disdetto un contratto di locazione esistente e fanno affidamento su un nuovo contratto di locazione già concluso, ma non ancora iniziato prima del cambio di proprietà dell'immobile.

Questa è una buona notizia anche per i venditori, che avrebbero potuto venir considerati responsabili dei danni al conduttore se il contratto di locazione non fosse stato trasferito, in quanto l'immobile locato non poteva più essere messo a disposizione del conduttore.

Per gli acquirenti di beni immobili, la decisione implica ovviamente che prima dell'acquisto deve essere effettuata un'approfondita due diligence, in particolare per quanto riguarda i contratti di locazione che gravano l'immobile oggetto dell'acquisto. Inoltre, l'acquirente prudente, prima di concludere un investimento immobiliare, chiederà una garanzia sull'indice dei canoni di locazione e sulla validità dei contratti di locazione in essere nell'immobile. Infine, l'acquirente che intende utilizzare l'immobile stesso si premurerà di ottenere dal venditore una garanzia sull'assenza di contratti di locazione. Se quanto garantito si rivela errato, l'acquirente può comunque far valere il proprio diritto all'uso dell'immobile e risolvere il contratto di locazione con il conduttore a partire dal successivo termine legale di disdetta (art. 261 cpv. 2 lett. a CO). In questo caso, l'acquirente diventa responsabile per i danni all'inquilino, ma dovrebbe essere in grado di trasferire tale responsabilità in capo al venditore sulla base della garanzia da quest'ultimo ottenuta.

Nel complesso, la sentenza, che pone fine ad una disputa dottrinale che dura da molti anni, è appropriata e va accolta con favore.