Impending tightening of Lex Koller

Reintroduzione del requisito del permesso per l'acquisizione di una residenza principale da parte di cittadini non UE/EFTA

Attualmente i cittadini provenienti da Paesi non UE/AELS possono acquistare un’abitazione principale a dispetto di qualsivoglia autorizzazione; sulla base di quanto espresso nel progetto, questa verrebbe reintrodotta così come espressamente previsto da una specifica disposizione dell’avamprogetto. Ciò significa che i cittadini non UE/AELS dovranno richiedere l’autorizzazione e che ogni acquisto sarà esaminato dalle Autorità competenti. L’autorizzazione sarà concessa a condizione che il bene immobile acquistato sia utilizzato dall’aquirente quale abitazione principale ubicata nel luogo del proprio domicilio effettivo. Verrà nondimeno istituita un’ulteriore condizione restrittiva all’autorizzazione, ovvero l’obbligo di alienare l’abitazione entro due anni nel caso in cui l’immobile non sia più impiegato quale abitazione principale. Questo obbligo di vendita potrebbe condurre a risultati insoddisfacenti in un contesto di mercati al ribasso a causa di potenziali significative perdite e potrebbe avere una considerevole influenza sulla volontà di eventuali compratori nell'acquisto di immobili.

L'acquisizione di certificati di partecipazione in cooperative di abitazione è possibile anche per i cittadini non UE/AELS con un permesso B e un domicilio effettivo in Svizzera

L’autorizzazione ai sensi della LAFE sarà concessa a determinate condizioni in caso di abitazione primaria ma soggetta al presupposto di rivendita della partecipazione entro due anni dopo il decadimento dell’impiego a titolo di residenza principale.

Divieto di affitto o locazione di immobili commerciali da parte di stranieri

Questo significa, in parole povere, che le persone all’estero possono acquistare immobili commerciali solo per uso personale. Se il bene immobile commerciale non è più utilizzato personalmente dall’acquirente e tale uso personale non è durato per più di dieci anni, la proprietà deve essere venduta entro due anni. A seconda del tipo di proprietà, tale obbligo potrebbe innescare grandi perdite, poiché potrebbe essere molto difficile trovare un nuovo acquirente nei casi di immobili edificati “su misura” in un così breve lasso di tempo. Ne discende che una tale regola potrebbe limitare il numero di persone all’estero che vogliano sviluppare un negozio in Svizzera. La regolamentazione attuale secondo cui gli immobili commerciali non sono soggetti alla LAFE sarebbe dunque abolita. L’avamprogetto contiene un’eccezione: i Cantoni possono rilasciare il permesso per l'acquisizione di immobili commerciali utilizzati a fini turistici se la proprietà è di grande importanza per un Comune. Un regime speciale per le proprietà immobiliari commerciali fu introdotto nel 1997 nell’ambito di un programma d'investimento vertente su misure di politica congiunturale al fine di promuovere la creazione di nuove società di produzione e di servizi con l'aiuto di investitori esteri. Quindi, è difficile vedere il fondamento logico dell’abolizione di questa possibilità in quanto ciò priverebbe le imprese di nuova creazione dei loro investitori stranieri.

Divieto di acquisizione di azioni di società immobiliari quotate da parte di persone all'estero

A far tempo dal 2005 le persone all’estero hanno il diritto di acquistare azioni di società immobiliari quotate a dispetto di un’autorizzazione, mentre non possono acquisire quote in società immobiliari non quotate. In futuro, questa eccezione sarebbe valida solo per le SICAV (Società di investimento a capitale variabile) immobiliari e quotate in borsa – oggigiorno presenti in numero molto esiguo –, nonché per i fondi immobiliari quotati in una borsa svizzera. Ciò significa che l'eccezione attualmente in vigore, che richiede solo "trading frequente", sarebbe ulteriormente assottigliata mentre le transazioni ancorché frequenti al di fuori del mercato borsistico non sarebbero più sufficienti. Tale emendamento avrebbe un impatto significativo su molti regimi pensionistici e compagnie di assicurazione e potrebbe comportare in molti casi l’esigenza di porre in atto misure di ristrutturazione.

Divieto di conversione di immobili commerciali in immobili residenziali

Al fine di evitare abusi, il divieto di conversione di immobili commerciali a immobili residenziali sarà ora chiaramente ancorata alla legge.

Limitazioni all'acquisizione di proprietà residenziali su immobili commerciali senza un permesso

Sulla base della regolamentazione comunale concernente le aree residenziali inserite in immobili commerciali, fino ad ora alle persone all’estero è stato permesso di acquistare questi appartamenti insieme all’immobile commerciale qualora la proprietà sia prevalentemente utilizzata a fini commerciali. Il progetto preliminare propone in questi casi l’adozione di un tetto massimo per l'uso residenziale pari a un terzo della superficie complessiva del bene immobile.

Trusts

Le regole della LAFE che si applicano ai trusts e che sino ad oggi sono state precisate solo nelle istruzioni espresse dal Dipartimento federale di giustizia saranno ancorate direttamente alla legge federale. Per quanto sia possibile valutare attualmente, non affiorano cambiamenti nei contenuti e l’esplicitazione della regolamentazione direttamente nella legge risulta benvenuta.

Valutazione successiva del requisito del permesso

Secondo la legge attuale, una valutazione successiva dell'obbligo di autorizzazione è possibile solo se l'acquirente ha rilasciato dichiarazioni inesatte o incomplete. Il progetto propone che tale accertamento possa essere effettuato in qualsiasi momento prima della scadenza del termine di prescrizione.

Protezione legale

Ogni Cantone potrà decidere se mantenere o sopprimere l'Autorità cantonale legittimata a ricorrere. Inoltre, in futuro vi sarà una sola istanza di ricorso cantonale. L'emendamento è apprezzabile poiché permetterebbe, per esempio, di accelerare l’evasione dei casi vertenti sull’esenzione dall’autorizzazione, decadendo l’esigenza di dover attribuire un termine per il ricorso da parte delle Autorità cantonali legittimate a ricorrere.

Link avamprogetto e rapporto di Consiglio federale:

https://www.ejpd.admin.ch/ejpd/it/home/aktuell/news/2017/2017-03-10.html