Acquisto di beni immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri

Acquisto di beni immobili in Italia da parte di cittadini svizzeri
L'acquisto di immobili da parte di soggetti svizzeri in Italia può comportare delle difficoltà. Infatti, nel caso l'acquirente, domiciliato in Svizzera, sia privo della cittadinanza italiana (o di altro Stato membro dell'UE), ma abbia solo quella elvetica, sorge la necessità di verificare il rispetto della c.d. "condizione di reciprocità".

Secondo tale principio, in Italia il cittadino straniero dispone della capacità giuridica relativa al godimento di un determinato diritto soltanto se nel suo Stato di provenienza un cittadino italiano potrebbe esercitare lo stesso diritto in base all'ordinamento straniero.

La rilevanza del tema nel contesto italo-svizzero deriva dall'esistenza nell'ordinamento elvetico della Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero ("LAFE" o Lex Koller), la quale limita notevolmente gli acquisti immobiliari in Svizzera da parte di stranieri domiciliati all'estero. Questi ultimi possono acquistare immobili nella Confederazione solo a talune condizioni e necessitano di un'autorizzazione da parte dell'autorità cantonale competente.

Il principio di reciprocità nell'ordinamento giuridico italiano

L’ordinamento giuridico italiano, a differenza di quello elvetico, non prevede norme espressamente volte a limitare gli acquisti di beni immobili da parte di stranieri nel proprio territorio. Tuttavia, le restrizioni eventualmente esistenti in ordinamenti esteri vengono in rilievo per l'Italia in base all'art. 16 delle c.d. Preleggi al Codice Civile italiano (disp. prel. cod. civ.). Tale norma dispone:"Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere".

Verifica della condizione di reciprocità

La sussistenza della condizione di reciprocità deve essere accertata dal notaio italiano che interviene nella formazione dell'atto pubblico di compravendita immobiliare. A tal fine, il notaio può rivolgersi al Ministero italiano degli Affari Esteri (di seguito, "MAE"), che comunicherà i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d'origine degli stranieri interessati dall'atto.

Inoltre, tale accertamento non è richiesto per i cittadini stranieri titolari in Italia della carta di soggiorno, nonché per i cittadini stranieri titolari di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l'esercizio di un'impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio, e per i relativi familiari in regola con il soggiorno.

Conseguenze del mancato rispetto della condizione di reciprocità

Non sono del tutto chiare le conseguenze giuridiche del compimento di un negozio di acquisto immobiliare da parte di un cittadino straniero in violazione del principio di reciprocità.

Secondo una parte della dottrina - confortata dalla pur scarsa giurisprudenza in materia, anche di legittimità -dall'assenza di reciprocità conseguirebbe la radicale nullità del negozio giuridico intervenuto, che non può essere sanata né mediante convalida, né mediante autorizzazione, essendo all’incapace giuridico negato il diritto di essere titolare del rapporto nemmeno a mezzo di rappresentante. Secondo altri autori italiani, invece, le conseguenze della mancata verifica della reciprocità sul negozio giuridico stipulato dallo straniero sarebbero riconducibili all'istituto dell'inefficacia, in quanto non sussisterebbe la contrarietà a norme imperative prevista dall'art. 1418 cod. civ. italiano come causa di nullità del contratto: si tratterebbe peraltro di un'inefficacia che opererebbe solo nell'ordinamento italiano, ma non all'estero e che perdurerebbe sino a quando la reciprocità non venisse eventualmente a realizzarsi in tempi successivi.

Nei rapporti con la Svizzera in particolare

La Svizzera fa parte dell'European Free Trade Agreement (EFTA), ma non ha ratificato l'Accordo sullo Spazio Economico Europeo (SEE). Di conseguenza i suoi cittadini non sono assimilati, in Italia, a quelli comunitari, benché godano della libera circolazione in virtù dell'accordo sulla libera circolazione delle persone concluso nel 1999 tra l'allora Comunità europea e la Confederazione svizzera.

Lo status di "straniero" risulta, pertanto, verificato in capo al cittadino elvetico e di conseguenza il godimento dei diritti civili da parte di quest'ultimo soggiace in Italia al vaglio della condizione di reciprocità.

Come lo straniero (rectius il cittadino italiano) in Svizzera è soggetto alle restrizioni previste dal regime autorizzativo della LAFE di cui si è detto sopra, così il cittadino elvetico è limitato all'acquisto di fondi nel territorio italiano.

Pertanto, ad oggi il MAE ritiene verificata la condizione di reciprocità con la Svizzera per ciò che concerne gli acquisti immobiliari, limitatamente a quegli atti che, in base alla LAFE, gli stranieri possono compiere in Svizzera senza obbligo di autorizzazione.

Acquisto diretto da parte di persone fisiche o persone giuridiche svizzere

Anzitutto, poiché nessuna autorizzazione è richiesta in Svizzera per l'acquisto di un immobile da parte di un italiano con domicilio in Svizzera (permesso C), non esistono limitazioni nei confronti di uno svizzero regolarmente residente in Italia per l'acquisto di un immobile nel territorio italiano.

Con riguardo, invece, agli svizzeri non residenti in Italia, si considera verificata in Italia la condizione di reciprocità per le persone fisiche non residenti limitatamente all'acquisto (anche a titolo di permuta) di:

  • abitazioni secondarie , di vacanza ed unità d'abitazione in appart-hotel, con superficie abitabile netta non superiore ai 200 mq;
  • fondi, di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza (singole unità immobiliari: ville, fabbricati...) la cui superficie non ecceda i 1.000 mq;
  • immobili ad uso esclusivamente commerciale.

Inoltre, è verificata la condizione di reciprocità ampia e libera per:

  • gli eredi legittimi negli acquisti mortis causa e per i parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente (nonni, genitori e figli) e per il suo coniuge;
  • per le persone giuridiche svizzere limitatamente agli immobili da adibire a sede o stabilimento dell'impresa (principale o secondaria) od a fini produttivi esclusivamente attinenti all'attività economica svolta.

Non è, invece, verificata la condizione di reciprocità per i non residenti nei seguenti casi:

  • se l'acquisto dell'immobile è finalizzato ad un investimento di capitali, eccezion fatta per gli immobili ad uso commerciale che, anche se effettuato da parte di persone fisiche non residenti, non necessita di autorizzazione;
  • se viene modificata successivamente la destinazione d'uso del bene immobile, modificando lo scopo per cui l'acquisto fu precedentemente effettuato;
  • se si acquistano terreni agricoli (soggetti ad autorizzazione).

Acquisto mediante persone giuridiche italiane

In ultimo, bisogna valutare la questione dell'ammissibilità dell'acquisto di un immobile in Italia per il tramite di una società italiana detenuta da un cittadino elvetico.

In tema di costituzione e di partecipazione in società di capitali, il MAE chiarisce che la condizione di reciprocità è verificata e, dunque, non dovrebbero sussistere limitazioni di sorta per i cittadini svizzeri. Il MAE, tra l'altro, precisa che la riserva di reciprocità è rispettata anche nel caso di assunzione da parte di un cittadino elvetico della carica di membro del consiglio di amministrazione, fatta eccezione per il caso di società il cui scopo consista nella partecipazione ad altre imprese (holding) o nell’ipotesi di assunzione della carica di amministratore unico. Il MAE, tuttavia, non fornisce chiarimenti con riguardo alle società immobiliari.

Per quanto,invece, concerne la costituzione e partecipazione a società di persone di diritto italiano:

  • società semplice ("S.S."): la condizione di reciprocità è soddisfatta;
  • società in nome collettivo ("S.N.C."): almeno uno dei soci deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società;
  • società in accomandita semplice ("S.A.S"): almeno uno dei soci accomandatari deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società.

Conseguentemente, stando all'interpretazione del MAE, e considerata, da un lato, l'ammissibilità per un cittadino elvetico di costituire una società di diritto italiano (negozio lecito), e, dall'altro, l'ammissibilità che la società italiana acquisti successivamente l'immobile (negozio altrettanto lecito), si perverrebbe alla conclusione che il principio di reciprocità non sarebbe violato.